Por qué necesita enviarnos sus facturas de impuestos y seguro (aunque su hipoteca nunca se lo pidió)

La frustración es comprensible

Si ha tenido una casa con una hipoteca tradicional, probablemente nunca pensó dos veces en su factura de impuestos a la propiedad. El condado se la enviaba directamente a su prestamista. Su prestamista la pagaba de su cuenta de reserva (impound). Usted veía una línea en su estado de cuenta mensual, y eso era todo.

Ahora compró una casa con financiamiento del vendedor, mediante un Contrato de Bienes Raíces (Real Estate Contract), una hipoteca en manos de un vendedor particular u otro acuerdo financiado por el dueño, y su compañía de escrow le pide que envíe una copia de su factura de impuestos a la propiedad cuando le llegue. Y de su factura del seguro. Cada año.

Parece al revés. ¿No abrió una cuenta de reserva justamente para no tener que pensar en esto? ¿No es eso lo que está pagando?

La frustración es comprensible. La razón detrás es sencilla, y una vez que la entiende, todo el sistema tiene mucho más sentido.

La diferencia entre una compañía hipotecaria y una compañía de escrow

Con una hipoteca tradicional, el prestamista tiene un gravamen hipotecario sobre la propiedad. Para muchos registros públicos, incluidas las facturas de impuestos y los avisos del seguro, se considera que el prestamista tiene un interés en la propiedad. El tasador del condado sabe que el prestamista existe porque la hipoteca se registró al cierre. La aseguradora lo sabe porque el prestamista aparece como beneficiario de pérdidas en la póliza. Ambos envían automáticamente copias de facturas y avisos al prestamista, porque tiene un interés registrado en que esas facturas se paguen.

Al prestamista le interesa esa información porque una factura de impuestos sin pagar puede convertirse en un gravamen fiscal con prioridad sobre su hipoteca, y una propiedad sin seguro que se incendia es una pérdida que no puede recuperar. Su interés en recibir esas facturas es para protegerse, y el sistema lo facilita automáticamente.

Una compañía de escrow a largo plazo como Sunwest es algo completamente distinto. No somos un prestamista. No tenemos ningún gravamen sobre su propiedad. No tenemos ningún interés de propiedad. Somos un tercero neutral, obligado por la ley de Nuevo México (NMSA 58-22) a mantenernos neutrales entre el comprador y el vendedor y a seguir únicamente las instrucciones de su Contrato de Bienes Raíces.

Como no somos dueños de nada y no tenemos un interés registrado en su propiedad, el tasador del condado no sabe que existimos. La aseguradora no sabe que existimos. Nadie nos envía sus facturas automáticamente. No tenemos un sistema que obtenga en silencio su información fiscal del condado, y no podríamos crearlo aunque quisiéramos, porque no tenemos facultad legal para solicitarla.

La única forma en que sabemos cuál es su factura de impuestos cada año es si usted nos la envía. La única forma en que sabemos cuál es la prima de su seguro es si usted nos la envía. Eso no es una limitación de nuestro servicio. Es parte de la neutralidad que lo protege a usted.

Por qué importa: no podemos adivinar

Algunos clientes hacen una pregunta razonable: "¿Por qué no pueden calcular un estimado de mis impuestos y pagarle al condado lo que creen que debo?"

No podemos, y no debemos, por varias razones.

Las facturas de impuestos cambian cada año. El valor tasado cambia. Las tasas (mill levies) cambian. Las exenciones cambian: la exención de jefe de familia, la exención para veteranos, el congelamiento del valor para mayores de 65 años. Se agregan y se quitan cargos especiales. Una factura que el año pasado fue de $1,800 puede ser de $2,150 este año, o de $1,620. Si adivináramos, nos equivocaríamos, y en cualquier caso las consecuencias recaerían en usted. Si pagamos de menos, quedaría con un saldo pendiente. Si pagamos de más, su cuenta de reserva quedaría por debajo de lo que permite el contrato.

Las primas del seguro también cambian. Su tarifa puede subir por una tendencia regional de reclamos, o porque instaló un trampolín en el patio. Puede bajar porque puso un techo nuevo o combinó pólizas. Su aseguradora puede cambiar por completo. Si pagáramos el monto del año pasado a la aseguradora del año pasado, podríamos estar pagándole la cantidad equivocada a la compañía equivocada por una póliza que ya no existe.

No tenemos derecho a solicitar esos documentos. La ley de Nuevo México no les da a las compañías de escrow neutrales la facultad que tiene un prestamista. No podemos llamar al condado para que nos envíe una copia. No podemos pedirle documentación a su aseguradora. Esas relaciones le pertenecen a usted.

Usted es el dueño, en todo sentido práctico. Según la jurisprudencia de Nuevo México, el comprador en un Contrato de Bienes Raíces se considera el dueño en la práctica desde el día del cierre. Usted recibe la deducción de intereses hipotecarios. Usted recibe la exención de vivienda principal si vive ahí. Usted elige la aseguradora. Usted decide si impugna una tasación. Tiene los derechos de un dueño, y con ellos viene la responsabilidad de manejar sus propias facturas.

Es un diseño que lo protege. Si una compañía de escrow neutral pudiera pagar facturas a su nombre sin ver documentación de usted, se abriría la puerta al fraude, a los errores y a perder el control de su propia propiedad. El sistema lo mantiene informado de sus propias obligaciones, y eso casi siempre es algo bueno.

Qué pasa si no nos envía las facturas

Este es el caso más común.

Su factura de impuestos llega a la casa en noviembre. La ve, recuerda que tiene reservas con Sunwest y supone que nosotros nos encargamos. La guarda.

Pasa diciembre. No pagamos la factura, porque nunca la vimos. Se vence la fecha límite del condado, el 10 de diciembre.

En enero, el condado empieza a cobrar intereses y multas además de lo que ya debía.

Para la primavera, el adeudo es considerable. Si continúa, el condado puede iniciar un proceso de gravamen fiscal contra la propiedad. Según la ley de Nuevo México, ese proceso puede terminar en una venta por impuestos, y usted podría perder una propiedad por la que lleva años pagando.

Mientras tanto, su cuenta de reserva en Sunwest tiene dinero. Los fondos están ahí. Solo están esperando la factura.

Todo esto se evita con un solo correo, una foto de la factura enviada a su encargado de cuenta o subiéndola a nuestro portal en línea.

El seguro funciona igual, y lo que está en juego puede ser mayor

Los avisos del seguro siguen el mismo patrón. Su aseguradora le envía el aviso anual de la prima. Si no nos lo reenvía, no sabemos cuánto pagar, cuándo ni a quién.

Si la prima no se paga y la póliza se vence, su propiedad queda sin seguro. Si pasa algo en ese tiempo, un incendio en la cocina, daños por viento, un robo o una tubería rota, la pérdida es solo suya.

Su Contrato de Bienes Raíces casi seguramente le exige mantener la propiedad asegurada. Una póliza vencida muchas veces es un incumplimiento del contrato y, según los términos del contrato, puede darle al vendedor motivo para enviar un aviso de incumplimiento.

De nuevo, todo esto se puede evitar. Reenvíenos la factura cuando le llegue. La pagamos de su cuenta de reserva. La póliza sigue vigente y todos quedan protegidos.

Cómo hacérselo fácil

Estos hábitos lo resuelven para siempre:

• Ponga un recordatorio anual en su calendario. Las facturas de impuestos a la propiedad en Nuevo México llegan en fechas predecibles, normalmente en otoño, con la primera mitad vencida el 10 de diciembre y la segunda el 10 de mayo. Ponga un recordatorio en octubre: "Pendiente de la factura de impuestos". Cuando llegue, reenvíela a Sunwest de inmediato.
• Cambie sus direcciones de correo, solo si quiere. Algunos clientes hacen que sus facturas de impuestos y seguro lleguen directamente a Sunwest, actualizando la dirección postal con el tasador del condado y con su aseguradora. Usted sigue siendo el dueño registrado; solo cambia a dónde llega el correo. No todos los clientes lo prefieren, porque dejan de ver las facturas. Si prefiere no ocuparse, es una opción, solo sepa que pierde algo de visibilidad.
• Use el portal en línea. Nuestro portal NoteServe le permite subir documentos a su cuenta desde cualquier dispositivo. Tómele una foto a su factura de impuestos con el teléfono, súbala y listo. Sin llamadas, sin envíos por correo, sin imprimir. El documento queda en el expediente de su cuenta y se le avisa a su encargado de cuenta.
• Reenvíela por correo electrónico. Si subirla no le resulta práctico, envíe un escaneo o una foto a su encargado de cuenta, con su número de cuenta si puede. Le confirmaremos que la recibimos y pagaremos la factura de su cuenta de reserva.
• Revise el pago después. Puede entrar al portal en cualquier momento para ver cuándo se pagó una factura, cuánto y a quién. Si algo no se ve bien, llámenos de inmediato.

Lo más importante: las reservas son un servicio, no algo automático

Su cuenta de reserva es realmente valiosa. Convierte facturas anuales grandes en pequeñas aportaciones mensuales que casi no se notan. Se asegura de que el dinero ya esté ahí cuando llegue la factura de impuestos. Lo protege de una factura de $2,000 que llega en un mes en que no la esperaba.

Pero necesita su participación. Nosotros guardamos los fondos. Nosotros hacemos el pago. Usted nos da la factura. Cada uno tiene su parte, y el sistema solo funciona si cada uno cumple con la suya.

Piénselo así: no somos el prestamista vigilándolo por encima del hombro. Somos un socio neutral que le ayuda a manejar sus propias finanzas con más facilidad de la que tendría solo, y eso funciona cuando la información fluye en ambos sentidos.

Una última cosa

Los clientes que vienen de hipotecas tradicionales a veces sienten al principio que este sistema es menos sofisticado que lo que conocían. Nosotros diríamos que respeta más su posición. Con el financiamiento del vendedor, usted es el dueño en todo sentido, incluso en saber cuánto debe y cuándo. Estamos aquí para ayudarle a cumplir, no para reemplazarlo como quien toma las decisiones sobre su propia propiedad.

Una vez que lo entienden, la mayoría de los clientes lo prefieren. Se mantienen informados de sus propias tasaciones, de su cobertura de seguro y de sus finanzas. Detectan los errores del condado o de la aseguradora, porque ven las facturas. Mantienen el control.

Y con reenviar o subir una factura una o dos veces al año, obtiene todos los beneficios de una cuenta de reserva sin renunciar a nada de supervisión.

¿Tiene preguntas sobre cómo funciona su cuenta o sobre la forma más fácil de enviarnos sus facturas? Llámenos. Para eso estamos.

Sunwest Escrow tiene licencia bajo NMSA 58-22 y está regulada por la División de Instituciones Financieras de Nuevo México. Somos un tercero neutral y no representamos a ninguna de las partes en una transacción. Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal, financiera ni fiscal. Para preguntas sobre su situación, consulte a su abogado, contador o agente de seguros.